2005年可谓是房地产市场调控年，围绕防止房地产投资过热和稳定住房价格的调控目标，国家出台了一系列调控政策，继3月16日央行取消了实行多年的房贷优惠利率后，接连几个月房产新政持续出台：国八点、国八条、七部委新政等。在土地政策参与宏观调控的大背景下，各地也充分运用土地供应政策调控市场供求，促进土地市场与房地产市场协调发展。通过对重点监测城市的数据分析，总体来看，各城市通过控制土地供给量、完善供地结构等措施基本实现了对房地产市场的调控作用，效果比较明显。

    首先，通过调控房地产开发用地供应总量调控开发规模。在监测的10个城市中，除重庆因为城市规划区的扩大，房地产开发土地供应总量有所增加外，其他城市的房地产用地供应总量均比2004年有所下降。这一供地状况与房地产市场的发展状况基本一致，根据国家统计局数据显示，2005年房地产开发投资15759亿元，比上年增长19.8％，但增幅已经比上年减少了8.3％。

    其次，通过调控房地产开发用地结构调控开发结构。大部分城市均实行了对房地产开发用地结构的控制，即严格控制高档住宅用地的供应，增加中低价位普通商品住宅用地供应，尤其是经济适用房用地比重增加明显，这对住房价格的理性回归和避免房价大起大落起到了积极作用。以长江三角洲城市为例，2005年杭州、宁波、苏州普通住宅用地占房地产开发用地的比例分别达到82.2％、74.8％和54.2％，而公寓等高档住宅用地供应量所占比例均被控制在0.1％以下。

    第三，调整供地类型引导集约化用地。部分城市积极消化存量建设用地用于房地产开发，集约用地程度进一步提高，初步扭转了以增量为主的局面，保证了房地产开发用地的有效供应。如青岛市房地产开发中存量建设用地供应占房地产开发用地供应总量的82.5％，同比提高了40.8％；苏州房地产开发利用存量建设用地比例达60.8％；杭州房地产开发存量用地所占比例为21.6％，比2004年提高了8个百分点。

    由此可见，利用土地供应政策可以有效实现对房地产市场的宏观调控。当然，土地供应计划、供地政策的制定必须是在对市场状况进行充分调查、准确判断的基础上进行，否则将难以达到预期效果。从监测情况来看，也有少数城市由于供地计划偏大，而市场需求在宏观政策作用下反应谨慎，导致一定程度的土地出让流标现象。

    因此，各地应加强对宏观经济形势和房地产市场的调查研究，增强对房地产市场供需状况的预测分析，科学、合理地制定年度土地供应计划，促进土地市场与房地产市场协调发展。从发展来看，2006对于房地产市场的健康发展将更加关键，如何将宏观调控的初步成果保持下去，关键在于各地应深入研究市场供求关系，合理确定供地总量和供地结构，还应兼顾城市内及城市间的市场均衡。

    (来源：国土资源报  作者：朱道林)